Что такое банковский аккредитив при покупке квартиры

Расчеты аккредитивами при покупке-продаже недвижимости

При покупке-продаже недвижимости участники сделки всегда сталкиваются с проблемой, как им обеспечить надежность расчетов, как провести сделку так, чтобы ни одна из сторон не рисковала потерять деньги или имущество в случае недобросовестности другого участника. Зачастую споры о том, кто – продавец или покупатель – должен уступить и сделать первый шаг: покупателю ли рассчитаться авансом, либо продавцу подписать договор купли-продажи недвижимости, надеясь на обещанный покупателем будущий платеж, заводят в тупик и приводят к срыву сделки. Иначе одной из сторон приходится идти на уступки и, тем самым, принимать на себя риски оказаться без квартиры или без денег.

  1. Уверенность покупателя в сохранности средств до момента регистрации права собственности.
  2. Уверенность продавца в получении денежных средств после подтверждения факта регистрации.
  3. Отсутствие наличных денежных средств и связанных с этим рисков (потери, обмана, фальшивых купюр и прочее).
  4. Безналичная форма расчета означает возможность в любое время запросить копии документов, подтверждающих факт совершения оплаты (немаловажно при оформлении налоговых вычетов или при разборе любых спорных вопросов).
  • Предварительное согласование условий договора

[продавец и покупатель обговаривают условия будущей сделки]

  • Заявление на аккредитив
  • [в нем указываются условие раскрытия аккредитива: предоставить договор купли-продажи с отметкой о гос. регистрации перехода права собственности к покупателю и выписку из ЕГРП];

  • Размещение суммы на специальном закрытом счете в банке
  • [с этого момента покупатель не может отозвать аккредитив без согласия продавца]

  • Заключение договора купли-продажи, его регистрация
  • [все важные для сторон условия должны быть указаны в договоре]

  • Проверка документов банком на соответствие условиям аккредитива
  • [банк как гарант прозрачности сделки делает всё для вашей безопасности]

  • Перечисление денег на счет продавца
  • [если документы в порядке, продавец гарантированно получит всю сумму, что будет означать успешное завершение сделки].

    Генеральная лицензия ЦБ РФ № 493 © Челябинвестбанк

    http://www.chelinvest.ru/citizen/accr/

    Зачем нужна банковская ячейка и аккредитив? Ловушка для покупателя квартиры.

    Я намеревалась написать совсем другую статью, совсем на другую тему, но вдруг получила письмо от одного покупателя. Он покупал комнату во Владимирской области. Телефонный разговор с ним был не очень длинный, поэтому я могу не знать мелких деталей его истории. Назовём его условно Александр. Александр сначала написал мне письмо, а потом поведал в телефонном разговоре, что недавно проводил сделку с риэлтором, и проверил покупаемую комнату на юридическую чистоту. После чего был составлен договор купли-продажи комнаты.

    А теперь внимание! Александр рассчитался с продавцом комнаты в день сделки, наличными денежными средствами, за покупаемую квартиру, это было указано в договоре купли-продажи. И договор купли-продажи со всеми сопутствующими документами ушёл на регистрацию. Такой способ расчётов применяется не только во Владимирской области, но сплошь и рядом в Московской области. И это считается, чуть ли не нормой. А через две недели в регистрационной палате сообщили, что регистрация договора купли-продажи приостановлена. Причина приостановки — наложенный во время регистрации арест, на продаваемую комнату. Продавец взял кредит в Банке и не рассчитался. Банк подал иск на взыскание долга, и по суду был наложен арест на имущество. Продавец комнаты не стал ждать, пока Банк её отберёт и быстро продал. Скорее всего, цена была низкой, т. к. покупатель нашёлся быстро. Комната была оформлена по полной стоимости в договоре купли-продажи, но это мало утешает, т.к. продавец успел потратить деньги. Теперь вернуть свои деньги Александр может только через суд. Но боюсь, эта процедура может продлиться очень долго.

    Итог истории — покупатель остался без комнаты и без денег. Договор купли-продажи комнаты не будет зарегистрирован, пока продавец не погасит задолженность перед банком, и пока не снят арест с комнаты. Если бы расчёты проходили через банковскую ячейку или аккредитив, то покупатель избежал бы потери денег, которые он заплатил за недвижимость. Так как, условием получения денег из ячейки или со счёта был бы зарегистрированный договор купли-продажи. По истечении срока действия договора аренды банковской ячейки (через месяц), покупатель спокойно забрал бы деньги из Банка обратно. Он, конечно, не избежал бы расходов на ячейку, зато сохранил бы всю сумму за комнату. Ох, эта экономия! В этой истории либо покупатель сэкономил, либо продавец поставил условие, что расчёты будут наличными деньгами до регистрации, в день сделки.

    Это типичное мошенничество.Такие продавцы очень часто торопятся по тем или иным причинам, и настаивают на определённых условиях оплаты, или предъявляют какие-то жёсткие требования к покупателю. При этом они готовы уступить в цене. Это то, что должно насторожить покупателя в первую очередь. Будьте осторожны, не рассчитывайтесь наличными деньгами, пользуйтесь банковской ячейкой, особенно сейчас в кризис, она оградит вас от подобных случаев. Аккредитив тоже один из надёжных способов расчётов, так как Банк будет отслеживать подлинность зарегистрированных документов.

    Покупатели будьте осторожны не торопитесь при покупке. Пожалейте себя.

    Вы можете получать мои статьи на вашу электронную почту. Подпишитесь вот здесь. http://feeds.feedburner.com/ikitaeva/gAxz

    Эта запись была опубликована 21 Март, 2010 в 1:48, в категории Расчёты по сделке. Вы можете подписаться на RSS 2.0 или оставить комментарий.

    Расчеты при покупке недвижимости с использованием аккредитива

    Расчеты с использованием аккредитива приобретают особую актуальность при сделках с незнакомыми покупателю продавцами, о репутации которых ничего не известно.

    Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства Банка. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, соответствующих условиям аккредитива. Порядок расчета по аккредитиву, условия оплаты и извещения сторон, а также реквизиты всех участников сделки отражаются в аккредитиве.

    Преимущества аккредитивной формы расчетов

    • безналичная форма расчетов, позволяющая покупателю и продавцу определить условия расчетов по аккредитиву в соответствии со своими пожеланиями, т. е. составить свой перечень документов, подтверждающих выполнение обязательств продавцом.
    • существенное снижение рисков для обеих сторон по сделке.
    • соблюдение условий договора контролируется третьими лицами — банками.
    • при расчетах с использованием аккредитивов банк переводит денежные средства в пользу продавца только по представлении документов, правильно оформленных и полностью отвечающих требованиям аккредитива (согласно законодательству, банки несут ответственность за соблюдение всех условий договора купли-продажи, указанных в условиях аккредитива).
    • возможность изменения условий сделки, при этом изменение условий или отказ от сделки может быть только обоюдный, с согласия и покупателя и продавца.
    • надежность расчетов по сделке вне зависимости от финансового состояния покупателя на дату расчетов: денежные средства заемщика (покупателя) депонируются на специальном счете банка для последующего перевода продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива. После открытия аккредитива покупатель не имеет доступа к этим деньгам.
    • продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя.
    • отсутствие необходимости иметь на руках большие суммы наличных денег и беспокоиться за их транспортировку и сохранность на время сделки.
    • если сделка по каким-то причинам не состоялась, денежные средства будут в полном объеме возвращены покупателю.
    • аккредитив может быть открыт на любой срок, который может быть пролонгирован/продлен.
    • если срок действия аккредитива истек, а право собственности на объект недвижимости не перешло к заемщику, то денежные средства возвращаются на счет покупателя автоматически.

    Применительно к сделке купли-продажи квартиры схема расчетов выглядит следующим образом:

    1. Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива (необходимо предварительно согласовать с банком, открывающим аккредитив, условия расчетов указанные в договоре купли продажи).
    2. Покупатель обращается в кредитную организацию с заявлением на оформление аккредитива (наличие текущего счета в банке, открывающим аккредитив, обязательно).
    3. Банк открывает аккредитив и передает оригинал аккредитива продавцу напрямую или через банк-продавца.
    4. При получении зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии договора купли-продажи Продавец передает его в банк вместе с другими необходимыми по договору и аккредитиву документами. Если в их достоверности, правильности и законности оформления не возникает сомнений, то банк оплачивает документы, путем перевода денежных средств на счет продавца.

    Внимание: схема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк.

    Подобная схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью. Она возможна при любых операциях, связанных с приобретением товаров или оказанием различных услуг, при условии, что они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица. Подобным образом можно расплатиться за автомобиль, получить дорогостоящие медицинские услуги и т.д. Главное здесь — согласие обеих сторон на проведение расчетов подобным образом.

    Преимущество открытия документарных аккредитивов в Банке МФК:

    • Индивидуальный подход к каждому клиенту, ориентированность на его потребности, возможность учёта особенностей сделки и пожеланий бенефициара;
    • Финансирование сделок за счет собственных средств;
    • Помощь в оформлении документов по аккредитиву;
    • Рекомендации по минимизации рисков клиентов с целью защиты их интересов;
    • Консультации и разъяснения по оформлению платежных условий договора купли-продажи и особенностей внутрироссийского права при расчетах аккредитивами.

    Высокая квалификация и длительный опыт работы сотрудников Банка МФК в сфере документарных операций и торгового финансирования гарантируют качественное и оперативное обслуживание клиентов Банка в сфере документарных операций.

    http://www.mfk-bank.ru/private/letters/