Что значит вторичка квартира

Квартиры новостройки или вторичка что лучше или дешевле

Новостройки и вторичка что лучше и дешевле?

Что лучше купить квартиру на вторичке или новостройку?

Новостройка ведь дороже?

А в старой квартире уже жили до нас, а так хочется купить новую квартиру новостройку?

Через такой выбор проходили многие покупатели. И все-таки, что выбрать новостройку или вторичку

Как часто нам риэлторам приходится сталкиваться с такими вопросами. И главное, наверное, не то что приходится давать на них ответы, а то, что наши ответы, к сожалению, идут в разрез с видением наших клиентов которым, к сожалению, иногда приходится кардинально менять свои взгляды и на вторичное жильё и на новостройки.

Эта статья посвящена всем кто решил, новостройки это мое будущее жилище. Начнем с определения, что такое новостройки и какие подводные камни скрываются за этим манящим словом новостройки!

Новостройкой считается квартира, на которую не оформлены документы подтверждающие право собственности (или договор социального найма). А это значит что любая квартира даже та, в которой может быть, уже живут люди, но не имеющая документов подтверждающих право пользования, владения и распоряжения как раз и будет называться новостройкой.

Теперь о подводных камнях покупки новостройки. Самое первое и самое важное это цена и размер. Стоимость новостройки всегда несравнимо ниже квартиры аналогичных параметров и размеров на вторичном рынке жилья. Казалось бы, нонсенс новое всегда должно быть дороже старого, но никак не наоборот. К сожалению, с недвижимостью дело обстоит совсем иначе, чем с любым другим товаром.

Уверен, что для вас не будет новостью, если я перечислю некоторые договоры, по которым и продаются новостройки: договор инвестирования, договор долевого участия, инвестиционный контракт, договор уступки прав требования, договор соинвестирования, предварительный договор, вексель и т.д. А теперь прочитайте названия всех этих договоров еще раз и ответьте себе на такой вопрос: в названии, какого из этих договоров идет разговор о покупки вами квартиры ….. Ответили?

Это и является первым и основным отличием новостройки от покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости! Покупка новостройки это покупка надежды на будущее, которое может случиться, а может, и нет. Поэтому при выборе покупать Вам квартиру на вторичном рынке недвижимости или все-таки обратить свое внимание на выбор новостройки решать только вам.

Решили, берем квартиру новостройку в Москве

Если Вами принято решение остановить свой выбор в пользу новостройки в Москве вот вам несколько советов: Очень внимательно отнеситесь к продавцу вашей будущей квартиры (есть строительные компании, у которых можно покупать новостройки с большой вероятностью положительного исхода предприятия). Очень внимательно прочитайте договор, предложенный вам для подписи и оплаты. Если не чувствуете в себе уверенности воспользуйтесь услугами риэлтора или юриста (лучше воспользоваться услугами юриста специализирующемся в области недвижимости, выделенные слова это ключевые слова для выбора себе помощника).

На некоторые поставленные вопросы мы ответили, остальные пока остались без ответа в этой статье, а значит, скоро будет новая статья, в которой мы и попытаемся разобраться, что все-таки предпочесть, покупку квартиры на вторичном рынке недвижимости или покупку новостройки.

http://cityburo.ru/articles/Kvartir-novostrojki-ili-vtorichka

Городская квартира

Записки покупателя недвижимости

Покупаем квартиру: новостройка или вторичка?

Итак, надо решить: какую квартиру лучше покупать – новостройку или вторичку?

О, это поистине гамлетовский вопрос, который решить не так-то просто. Попробуем разобрать основные плюсы и минусы покупки квартиры в этих сегментах.

Для начала определимся в терминах:

Новостройка – это возводимое жилье разной степени готовности, право собственности на которое еще не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Вторичка – это жилье, которое на момент выхода его на рынок уже имеет собственника, зарегистрировавшего свои права в ЕГРП.

Не так давно у риэлторов появился термин «новая вторичка» — это жилье, которое формально является вторичкой, то есть имеет собственника, но фактически представляет собой новостройку во всех остальных отношениях. Это жилье, как правило, является для первого собственника инвестиционным, то есть изначально предполагалось для перепродажи, или (в меньшей степени) поступает на рынок в результате изменения жизненных или финансовых обстоятельств первого собственника. Такие квартиры продаются обычно в течение одного-трех лет после сдачи комплекса застройщиком и начала его эксплуатации.

Давайте сравним эти виды жилья по различным параметрам.

1. Наличие квартир на рынке и общие характеристики

Сравнивать, само собой, надо не хижины с дворцами, а квартиры примерно одного класса, в нашем случае – эконом- и комфорт-класса (комфорт-класс- это улучшенный эконом) , то есть достаточно стандартизованного жилья массовой застройки.

В Москве среди вторичного жилья преобладает старый жилой фонд – панельные и кирпичные дома, а также пресловутые пятиэтажки. Таких предложений на рынке жилья, по оценкам риэлторов, около 40%. Новостроек и «новой вторички», сравнимых по цене, мало (порядка 5%), да и предлагаются они на окраинах, в спальных районах.

Почему так – это понятно. В сложившихся условиях строить дешевые дома в Москве – невыгодно, земля и подвод коммуникаций стоят дорого. Да и жители соседних домов часто возражают, чтобы на месте их любимого парка, сквера или двора возводили многоэтажную башню. После запрета точечной застройки практически все строительство нового жилья переместилось ближе к МКАД.

Старые дома, поближе к центру, в большинстве своем требующие ремонта, со временем, будут замещаться новостройками уже более высокого класса, а их жители – переселяться в районы за МКАД и Новой Москвы. То есть малообеспеченные люди будут выдавливаться за границы Москвы. Такова логика – Москва – дорогой город, и жить в нем будут более или менее обеспеченные люди, которые в состоянии содержать дома, в которых живут.

В Подмосковье ситуация обратная. Вторички предлагается мало, зато новостройку и «новую вторичку» можно найти на любой вкус и кошелек.

2. Цены на квартиры

Цены на вторичку определяются, прежде всего, близостью к центру, к метро, районом (некоторые районы пользуются повышенным спросом независимо от близости к центру), качеством дома и квартиры, а также нескромными запросами хозяев жилья. В любом случае, торг уместен всегда.

Цены на новостройку зависят, главным образом, от района застройки и от того, как застройщик позиционирует свое детище – как эконом-, комфорт- или бизнес-класс. Дело в том, что строгих критериев по отнесению жилья к тому или иному классу у наших застройщиков нет. Поэтому каждый застройщик решает сам этот вопрос, исходя из своих представлений о критериях, а также из предполагаемого спроса на конкретный комплекс, и иногда можно увидеть рекламные объявления типа: «Квартиры бизнес-класса по цене эконом» — значит, не угадал со спросом.

После продажи большей части квартир в комплексе (обычно, не менее 60%) застройщик проводит часто различные маркетинговые акции, и можно купить квартиру дешевле. Но не следует забывать, что продажи открываются, когда построен минимум один этаж (открытие продаж на уровне котлована – всегда плохой знак), и пока они продолжаются в обычном режиме, дом строится, а, значит, и цены растут.

Как правило, независимо от акций, всегда есть различные варианты получения скидки. Не все агенты, имеющие полномочия от застройщика на продажу квартир, предлагают эти скидки сами, и не всегда информация об этих скидках своевременно отражается на сайте застройщика. Поэтому спрашивать надо обязательно – скидку в 3-5% от стоимости жилья получить всегда будет приятно.

Цены на «новую вторичку» определяются ценами аналогичных квартир в комплексе «от застройщика» и, как правило, немного выше их (на 10-15%), поскольку на руках уже имеется свидетельство на право собственности. А также потому, что (забегая вперед — скажу) такие квартиры во многих отношениях являются идеальным продуктом на рынке жилья.

Другие записи из серии “Новостройка или вторичка?”

Похожие записи:

WARNING! Weapons of mass cooperation:

1 комментарий: Покупаем квартиру: новостройка или вторичка?

интересная статья, сам покупал квартиру в ипотеку и когда искали то выбор был либо с черновой отделкой либо вторичку, выбрал квартиру с черновой отделкой — не жалею 🙂 у нас в городе чистовая отделка достаточно дешевая, а вот цена на квартиру намного выше с отделкой чем без, мне удалось своими силами сделать ремонт всего за 150 тысяч, стоимость квартир с отделкой например была на 200-300 тысяч выше, вот такой вот опыт

http://flatinthecity.ru/pokupaem-kvartiru-plan/pokupaem-kvartiru-novostrojka-ili-vtorichka/

Первичное и вторичное жилье: что лучше?

В сознании большинства покупателей новостройка – это новый или недавно построенный дом, а вторичка – это квартира в старом жилом фонде. Однако критерием, разграничивающим первичное и вторичное жилье, является отнюдь не возраст дома или стадия его готовности, а запись в ЕГРП о регистрации права собственности на объект. В этой статье разберемся, что же такое первичный и вторичный рынок жилья и в чем их отличие друг от друга.

Первичное жилье – рынок новостроек.

Итак, первичное жилье – это квартиры, на которых еще не существует право собственности. Фактически первичный рынок жилья – это продажа квартир, которые существуют только в проекте на бумаге, даже если возведение дома уже началось. Напомню, что продажа первичных квартир в строящихся домах регламентируется 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому закону застройщик обязуется построить многоквартирный дом и после ввода в эксплуатацию передать дольщику (покупателю новостройки) определенный договором долевого участия объект долевого строительства. После ввода дома в эксплуатацию и подписания акта-приема передачи объекта долевого строительства покупатель квартиры (дольщик) должен зарегистрировать свое возникшее право собственности на квартиру в новом доме. С момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности квартира меняет свой юридический статус и из «первичной» становится «вторичной». Бывает так, что в процессе строительства дома застройщик не успевает продать или специально придерживает часть самых ликвидных квартир. В таком случае после ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на эти квартиры на себя и получить свидетельства, а в дальнейшем продавать такие квартиры как вторичное жилье.

Вторичное жилье – рынок готового жилья.

Вторичное жилье – это совокупность квартир, находящихся в чьей-либо собственности. Собственность может быть как частная, подтвержденная свидетельством о государственной регистрации права, так и государственная (муниципальная). В муниципальных квартирах (их еще часто называют неприватизированными) люди проживают по договорам социального найма. И хотя на неприватизированную квартиру у проживающих в ней людей свидетельства о государственной регистрации права собственности нет – такие квартиры относятся также ко вторичному рынку жилья, т.к. находятся в муниципальной (государственной) собственности.

Первичное и вторичное жилье – а что же лучше?.

Часто меня спрашивают: «А что лучше «первичка» или «вторичка»?». Ответ на такой вопрос зависит от того, что хочет покупатель от квартиры. Давайте рассмотрим основные критерии выбора большинства покупателей, и посмотрим, насколько каждому из них отвечает первичное и вторичное жилье:

Цена. При прочих равных условиях стоимость квадратного метра в строящемся доме тем ниже, чем раньше стадия строительства дома. Вторичное жилье в домах той же категории, расположенных в том же районе, всегда дороже, чем «первичка».

Быстрота. Как правило, с момента заключения договора долевого участия до момента получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – если брать квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – если брать на этапе котлована. На вторичном рынке ключи можно получить сразу после сделки.

Вложения. 90% квартир на первичном рынке передаются дольщику «в бетоне» (под черновую отделку). Вложения в ремонт такой квартиры, несомненно, выше, чем во вторичное жилье, даже если оно требует капитального ремонта. Однако вложение в покупку квартиры при прочих равных условиях, в новостройках ниже.

Ассортимент. Наиболее интересные, недорогие и ликвидные квартиры в новостройках распродаются на более ранних этапах. Это означает, что к моменту окончания строительства обычно остаются квартиры большей площади, более дорогие или имеющие какие-либо недостатки (например, неудачный вид из окна). Квартиру на вторичном рынке гораздо легче выбрать из массы подобных и доступных квартир.

Риски. Риски при покупке вторичного жилья лежат в плоскости возможного расторжения договора купли-продажи по суду (в этом случае каждая из сторон, как правило, обязана вернуть другой стороне все, что получила по договору) или возникновения права пользования квартирой у третьих лиц после продажи. Все эти риски можно предвидеть и предупредить при грамотном анализе истории квартиры. Риски при покупке квартиры на первичном рынке больше связаны с деятельностью застройщика. Предвидеть его банкротство или затягивание сроков окончания строительства и передачи квартир дольщикам не в состоянии никто. И хотя формально 214-ФЗ предполагает штрафы за просрочку сдачи дома, а застройщики будут обязаны страховаться от банкротства (соответствующий законопроект проходит второе чтение в Госдуме), на сегодняшний день все это пока не дает практически никакой защиты покупателю квартир на первичном рынке.

Прописка. Прописаться можно только имея свидетельство о государственной регистрации права собственности (или родственные связи с прописанными в муниципальной квартире). Прописаться в новостройку невозможно.

Доходность. Стоимость квадратного метра на первичном рынке растет по мере строительства дома. При грамотном инвестировании в первичное жилье можно получить до 30% годовых. Высокая доходность компенсируется высокими рисками, связанными с вложением средств на начальных этапах строительства. Вторичное жилье если и растет в цене, то в пределах общерыночных тенденций. Однако вторичная квартира также может приносить доход от сдачи в наем, но здесь доходность рассчитывается индивидуально.

Ставки по ипотеке. Первичное жилье кредитуют не все банки. Часто застройщик аккредитовывает объект строительства в одном-двух банках, что не всегда удобно для покупателя. Ставка по ипотечному кредиту на первичное жилье в среднем на 2% выше, чем на вторичное.

Эффект новой квартиры. Быть первым хозяином, знать, что никто не спал в твоей комнате, сделать ремонт по своей душе «с ноля», быть уверенным в 100% юридической чистоте квартиры – все это присуще в большей степени квартирам, купленным на первичном рынке, хотя иногда встречается и на «вторичке». Кроме того, новый дом – новые коммуникации и инженерные системы, с которыми в старых домах могут быть проблемы, а также соответствующее окружение. Вероятность встретить соседа-алкоголика или наркомана в новостройках ниже, чем в старом фонде.

Таким образом, прежде чем сравнивать первичное и вторичное жилье, нужно понимать иерархию критериев для сравнения. В таком случае выбор между первичным и вторичным рынком станет проще и легче. Прежде чем Вы приступите к поиску квартиры, рекомендую прочитать мою статью «Три вопроса, ответы на которые должен знать каждый покупатель».

И напоследок хочу показать Вам видио о том, как в большинстве случаев выглядит квартира без отделки, т.е "в бетоне". Качество видео оставляет желать лучшего, однако представление о квартире-новостройке вполне можно составить.

6 комментариев к записи “Первичное и вторичное жилье: что лучше?”

Спасибо за информацию , пригодится в жизни.

Тема нужная и полезная для всех.

Узнала много нового для себя.

Печально, но есть такие города в РФ, где дилеммы «первичка-вторичка» не существует. Первички просто нет, выбирать не из чего. Спрос на жилье есть, и огромный, но ничего не строят :(.

Да, есть и такая беда… но там, где нет новостроек, альтернативой может стать строительство частных домов

Полезная статья и блог, в целом, полезный. Даже если ничего не покупать и не продавать, нужно понимать хотя бы основные законы этого рынка…

спасибо,эти нюансы пригодятся в жизни…

http://realty-ask.ru/pokupka/pervichnoe-i-vtorichnoe-zhile-chto-luchshe.html