Что такое субаренда нежилого помещения

Договор субаренды нежилого помещения

Общеизвестно, что право собственности включает в себя категории пользования, владения и распоряжения принадлежащим имуществом. Одной из возможностей распоряжения недвижимостью (жилой или нежилой) является аренда — сдача внаем на определенное время за плату, с последующим возвращением имущества владельцу.

В свою очередь, арендатор в ряде случаев может сдать внаем арендованное помещение или его часть.

Субарендой являются правоотношения, в рамках которых подписывается соглашение арендатора и третьей стороны — субарендатора, об уступке права пользования недвижимостью. При этом плата за помещение может быть выше по сравнению в первоначальной (то есть той, по которой сдал недвижимость ее собственник).

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Последовательность передачи помещения в субаренду

Как в случае с аренды, так и субаренды, для того, чтобы договор считался заключенным, необходима реальная передача помещения.

Такая передача производится по акту приема-передачи, который обычно является приложением к договору субаренды.

При этом возможны варианты, когда:

  • передача осуществляется в присутствии арендатора (передающая сторона) и субарендатора (принимающая);
  • передачу производят арендодатель и арендатор, от принимающей стороны – субарендатор.

При этом порядок передачи остается одинаковым: в акте указывают дату передачи, техническое состояние помещения (недостатки, наличие коммуникаций, оборудования, инвентаря (если есть), и т.д.).

Акт составляют по количеству участвующих сторон и подписывают присутствующими. Одновременно передаются принадлежности и ключи, необходимые для пользования помещением. К таковым можно отнести: ключи от дверей, ворот, устройств сигнализации, пульты от системы кондиционирования и вентиляции и так далее.

Необходимо отметить, что по окончании срока договора субаренды, происходит еще одна процедура передачи объекта, но возврат осуществляет субарендатор. При этом также составляется акт приема-передачи, с указанием состояния объекта на момент составления акта.

Основные правила субаренды

Регулирование отношений, связанных с арендой, осуществляют нормы Гражданского кодекса. Согласно ст. 608 сдать в аренду имущество может не только собственник, но и управомоченное им лицо (или распорядитель по закону). Таким образом, возможна делегация прав владения и пользования имуществом арендаторам и субарендаторам.

Особенностями субаренды являются:

  • Обязательное согласие собственника, данное арендатору на сдачу помещения в субаренду;
  • Целевое назначение использования нежилого помещения, то есть не для проживания;
  • Возможность преобразовать договор субаренды в договор аренды в случае прекращения договора с первичным арендатором.

Об особенностях процедур аренды и субаренды смотрите в следующем видеосюжете:

Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Что обязательно должно быть прописано в договоре

Существует ряд положений, которые должны быть обязательно указаны в данном документе:

  • ссылка на прямо выраженное согласие владельца помещения (оно может быть дано как в договоре аренды, так и в форме дополнительного соглашения к нему;
  • указывается целевое назначение, так как имущество нежилое (не разрешается использование помещения в целях проживания);
  • определяется, кто оплачивает коммунальные расходы: субарендатор, или арендатор. Возможно и заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг напрямую субарендатором;
  • указываются условия и причины расторжения договора.

Структура договора

Договор субаренды как правило составляется так же, как и договор аренды, предусматривающий взаимодействие владельца собственности и первичного арендатора объекта.

Предметом договора следует назвать «субаренду», как понятие, указанное в ГК РФ. Преамбула также включает стороны, их полномочия, дату договора, место совершения.

Затем следуют отдельные разделы договора:

  1. Общие положения. Данный раздел включает описание нежилого помещения, передаваемого арендодателем (с определенными характеристиками), который позволяет точно идентифицировать его как индивидуально определенный объект. Указывается обязанность субарендатора принять имущество и оплачивать субаренду.
  2. Права и обязанности сторон. Для арендодателя: передать помещение, обеспечить беспрепятственное пользование им, по окончании договора — принять обратно. Для субарендатора: принять объект, своевременно оплачивать арендные платежи. Здесь же указывают возможность делать улучшения объекта, и их судьбу после окончания договора.
  3. Порядок расчетов. В этом разделе указывают величину арендной платы, очередность внесения платежей по договору, на кого возлагаются коммунальные расходы.
  4. Ответственность сторон, в том числе за пропуск платежей, нецелевое использование и т.д.
  5. Условия расторжения договора и срок его действия.
  6. Реквизиты сторон.
  7. Приложения.

В зависимости от соглашения сторон, могут быть включены и другие положения договора. Также разделы его могут располагаться в различном порядке и несколько отличаться по содержанию. Такая ситуация вполне обоснована, ведь основной принцип гражданского законодательства — свобода договора и его сторон в определении своих взаимных прав и обязанностей.

Обязательные приложения к договору

Договор субаренды (как и аренды) обязательно должен не менее одного приложения, а чаще всего их несколько:

  • Акт приема-передачи. Обязательное приложение, так как без него договор может быть признан незаключенным. Подписывается сторонами сделки и содержит актуальную информацию об объекте на момент реальной передачи помещения.
  • Технический план помещения. Содержит схему расположения коммуникаций, размеры, другую техническую информацию, характеризующую арендованное имущество как конкретный объект.
  • Расчет арендной платы. Может содержаться как в самом тексте договора, а может быть отдельным приложением.
  • Может быть приложено согласие владельца недвижимости на дальнейшую сдачу имущества в субаренду.

Как видим, при заключении договора возможно составление нескольких приложений, в зависимости от волеизъявления сторон сделки.

Важные моменты при составлении договоров субаренды рассмотрены в данном видеосюжете:

Возможные частные случаи

Субаренда части помещения

Договор при этом заключается в такой же форме, и с указанием тех же положений, что и на целое помещение. Но имеется несколько особенностей:

  • должно быть указано конкретное описание части объекта (например, комната № 2 на 2-м этаже, и т.д.);
  • точно определяется размер коммунальных платежей, уплачиваемых субарендатором за занимаемую часть помещения.

Бесплатная аренда

Передача нежилого помещения в безвозмездное пользование (безвозмездная аренда) встречается нечасто, но вполне соответствует нормам ГК РФ. В договоре при этом должны быть отражены особенности такой передачи, а именно:

  • безвозмездный характер пользования, то есть отсутствие арендной платы;
  • его срок.

Кроме того, к отношениям безвозмедной аренды применяются нормы ГК РФ, регулирующие отношения безвозмездного пользования (ст. 170).

Указывается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.

В остальном безвозмездный договор составляется аналогично возмездному. Достаточно редкое использование безвозмездного характера субаренды зачастую объясняется с тем, что цель любой коммерческой деятельности – получение прибыли, и при налоговых проверках возможны доначисления налогов из-за упущенного дохода.

Нюансы субаренды

Договор субаренды является консенсуальным, то есть права и обязанности у сторон возникают после его заключения, и двусторонним (то есть обе стороны несут определенные обязанности, и обладают рядом прав).

Обязанность арендодателя – передать имущество, арендополучателя (субарендатора) – использовать объект по назначению и оплачивать аренду согласно условиям договора, а по окончании срока субаренды – вернуть объект арендодателю.

Размер арендной платы – обязательное условие договора. В некоторых случаях для его определения применяют ставки, установленные госорганами. Менять ставку аренды нельзя чаще, чем один раз в год.

Размер ставки может устанавливаться:

  • в расчете на 1 кв. метр площади;
  • в целом за период (например, год).

Если применяется величина платы за единицу площади, то цена ее рассчитывается исходя из переданного субарендатору размера помещения или его части. В плату за пользование также входит плата за пользование землей, на котором расположен объект или частью участка.

Если в договоре не указан размер арендной платы, это не делает его безвозмездным. Плата в таком случае может определяться по средним существующим расценкам на аналогичный объект, или исходя из размера аренды 1 квадратного метра площади в здании, где расположено нежилое помещение.

Договор субаренды часто применяется в коммерческой деятельности, поэтому так важно знать основные нормы, регулирующие правоотношения сторон, связанные с такими сделками.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

http://www.delasuper.ru/view_post.php?id=4676

Договор субаренды нежилого помещения

Кому подойдет договор:

  • лицо, передающее в субаренду помещение — Арендатор;
  • лицо, которое принимает помещение в субаренду — Субарендатор.
  • идентифицирующую информацию о помещении, которое передается;
  • размер арендной платы;
  • срок субаренды (не должен превышать срок договора аренды, заключенного между Арендатором и Арендодателем).
  • Субарендатор не вносит арендную плату три месяца подряд;
  • помещение используется не по назначению;
  • помещение без разрешения Арендатора передано другому лицу;
  • поведение Субарендатора создает реальную угрозу повреждения или уничтожения помещения;
  • Субарендатор не приступил к проведению капитального ремонта помещения (только если у него была такая обязанность по договору).
  • ему передали помещение, состояние которого не соответствует условиям договора и его назначению;
  • Арендатор не производит капитальный ремонт помещения (если по договору с него не снята такая обязанность).

Ответьте на простые вопросы

До 50% экономии, покупая пакет

Cервис для составления договоров на все случаи жизни.

http://smartdoc.ua/document_127_rus.html

что такое субаренда нежилого помещения

В соответствии с российским законодательством (конкретно статья 615 ГКРФ пункт2), арендатор нежилого помещения вправе сдавать с согласия арендодателя помещение (или определенную его часть) в субаренду. Для этого заключается договор субаренды жилого помещения.

При заключении договора прямой аренды, пункт о том, что арендатор, не имеет право сдавать помещение в субаренду, включать нельзя. Это напрямую запрещено законодательством. Однако пункт о том, что арендатор может сдать помещение (его часть, либо оборудование) в субаренду без согласия прямого арендодателем, включать можно. В последнем случае нет необходимости дополнительного согласования с прямым владельцем помещения передачи арендованного имущества (помещения, его части либо оборудования) в субаренду.

Что является предметом договора субаренды нежилого помещения либо его части?

Во многих пунктах договор субаренды нежилого помещения (скачать образец бланка 2013 можно на многих сайтах агентств недвижимости или юридических компаний), аналогичен обычному договору аренды нежилого помещения. В нем обязательно прописываются необходимые характеристики помещения, сдаваемого в аренду: площадь, адрес, краткое описание, предназначение и т.д.) . Эти данные можно вносить непосредственно в Договор, или сделать дополнительное Приложение. Очень часто к договору прикладывается поэтажный план здания, который обе стороны заверяют своими подписями, оговариваются сроки аренды, условия оплаты и проч.

Закон Российской Федерации никаких особых требований к субъективному составу договора не предъявляет. Арендодателем и арендатором могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели либо частные дееспособные лица.

Договор субаренды составляется в простой письменной форме, в виде единого документа, которые подписывают стороны — участники сделки, вне зависимости от срока договора, а также от того факта, являются ли они юридическими или физическими лицами.

Обязательной процедурой является государственная регистрация субаренды нежилого помещения или его части, тогда, когда срок аренды составляет более одного года. Кроме того, сторонам следует иметь в виду, что сделка по закону считается завершенной лишь тогда, когда происходит регистрация договора. В противном случае заключенное соглашение не имеет юридической силы.

В соответствии с законодательством, договор субаренды нежилого помещения не должен заключаться на срок, превышающий срок договора первичной аренды. При продлении договора он не может пролонгироваться автоматически, необходимо заключать новый договор. В том случае, если договор субаренды и договор прямой аренды предусматривает одинаковые условия в отношении продления его срока при отсутствии отказа любой из сторон, то действие субаренды будет продлено при условии продления аренды.

Прекращение договора, который был заключен на неопределенный срок, подразумевает предупреждение любой из сторон не менее, чем за три месяца. В случае досрочного прекращения аренды по каким-либо причинам, также влечет прекращение действия договора субаренды.

Договор о субаренде может содержать следующие приложения:

  • Описание помещения,
  • График платежей по аренде,
  • Кадастровый паспорт помещения,
  • Свидетельство о государственной регистрации права.

К основному договору могут прикладываться следующие документы:

  • Акт передачи и приема помещения,
  • Дополнительные соглашения,
  • Протоколы разногласий и протоколы согласование разногласий.

Существует примерный образец договора субаренды нежилого помещения, однако этот документ можно заключать и в свободной форме, при условии включения в него всех обязательных пунктов.

Игорь Воропаев — ведущий юрист "Проспер-Консалтинг"

Консультант портала PropertyExperts

Зачастую, составляя типовой арендный договор найма участка или нежилого помещения, стороны забывают, что такой существенный момент, как возможность поднаема (как и иной другой), также должен регулироваться заранее. Стороны в лице управления или генерального директора в настоящий момент составления сделки должны предупредить друг друга обо всех необходимых положениях сдачи помещения и услугах, которые необходимо принимать и которые подлежат узакониванию. Иначе в дальнейшем сотрудничестве может возникнуть множество проблем, вплоть до того, что будет решено расторгнуть коммерческий договор.

Пример: совсем недавно произошел довольно стандартный и общий случай – арендатор хотел бесплатно представить компании субарендатора часть офиса в субнаем. Арендодатель отказался и не дал воспользоваться помещением для того, чтобы предоставлять его другой компании. Кто прав в настоящей ситуации? Никто! Согласно условиям составления договоров, обе стороны должны были обязываться указать свои требования по этому вопросу (может ли передаваться помещение или земля (земельный участок). Однако при составлении и заполнении договора использования данные условия не обговаривались, что привело к данному исходу.

http://propertyexperts.ru/docs/389-dogovor-subarendy-nezhilogo-pomescheniya-skachat-obrazec-blanka-2013.html