Что такое земли сельхозназначения

Назначение земель — юридические нюансы

Многие из нас планируют купить землю и построить на ней долгожданный дом. Вроде и картинку уже в голове нарисовали и землю подобрали. Но вот увидишь пару раз скандал дачников с властями по телевизору, и желание куда-то начинает пропадать. Поднялся вопрос о существовании "запретных зон" для жилого строительства, а где же они находятся и как не попасть в них? Не хочется все же долгожданную мечту такими неприятностями омрачать.

О том, где же находятся эти злополучные "запретные зоны" для индивидуального жилищного строительства, Вы можете поинтересоваться в земельных комитетах, а также у местной администрации. Они Вам, конечно, ответят, но вот когда?

Попробуем разобраться по порядку. Существует перечень федеральных земель. Они разделены по целевому назначению:

— земли лесного фонда

— земли водного фонда

— земли сельскохозяйственного назначения

— земли промышленного назначения

— земли особо охраняемых территорий

Нюанс в том, что назначение земель может смениться. Поэтому участок из земель "сельхозназначения" может внезапно стать участком в "землях промышленного назначения", а того хуже и "землей запаса". И это не будет нарушением российского законодательства.

Поэтому изначально определитесь с целью покупки земли. Вы хотите построить дачный дом или полностью перебраться за пределы города, а может стать фермером и трудиться на земле? В любом случае, придется внимательно изучить законодательство, которое будет четко регламентировать каждое ваше желание и последующее действие.

Дом в любом случае будет строиться на земле, но вот какой вид целевого назначения у этой земли? Легко может оказаться, что построенный дом окажется на земле сельхозназначения, на которой строиться нельзя. Также обстоит дело и на землях промышленного назначения, лесного и водного фонда и др. Для ИЖС, ЛПХ и малоэтажного строительства предназначены "земли поселений", на которых при желании можно и прописку оформить.

Но Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в 1 статье говорит следующее: ". действие настоящего закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом российский Федерации". А в 81 статье Земельного кодекса РФ говорится, что оборот земель, выделенных "для ведения дачного хозяйства", регулируется нормами Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Поэтому пугаться абсолютно нечего, надо всего лишь немного изучить закон.

Помимо "запретных зон" у дачников возникает вопрос, чем же отличаются понятия "сад", "огород" и "дача". Ведь может получиться, что если использоваться только одно наименование, то земля становится использованной не по назначению. Так вот, если разобраться, то "дача" изначально связана с отдыхом, соответственно и "дачное хозяйство" подразумевает также отдых. И владельцы помимо отдыха могут, но совсем не обязаны, выращивать плодовые, ягодные и другие сельхозкультуры. Главное, чтобы участок не стоял неосвоенным, иначе власти могут предъявить Вам претензии и наложить штраф. Так что при случае достаточно посадить пару яблонь и несколько кустов, и тогда уже никто не сможет доказать, что Ваш участок используется не по назначению.

В том случае, если вы задумались о прописке на Вашем дачном участке, то это вполне возможно, только юристы советуют использовать во всей документации термин "жилой дом с правом регистрации проживания в нем". Так как термин "жилой дом" используется в Федеральном законе "О личном подсобном хозяйстве" и в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а вот термин "коттедж" юридически не имеет никакой значимости.

Конечно, существуют случаи, когда местная администрация не дает согласие на регистрацию на дачном участке, но в том случае, если у Вас есть разрешение на строительство и все документы в порядке, то данный момент можно решить через суд.

Существует еще одна деталь. Земли, которые выделяются под дачное хозяйство, продолжают оставаться землями сельхозназначения. И налоги на них значительно ниже, поэтому для инвестиций данная земля более чем выгодна.

Есть люди, которых привлекает фермерская деятельность, они любят работать на земле и их не пугает труд. Но вот можно или нет ставить дом на участке фермерского хозяйства? Будет ли это нецелевым использованием земли?

Изначально земля для КФХ предоставляется из земель сельхозназначения. Данная земля регистрируется только на физическое лицо, и на ней можно получить разрешение на ИЖС с правом прописки. А в том случае, если вы не будете продавать свою продукцию, то и регистрировать КФХ в налоговой не придется. Таким образом, формально участок будет закреплен за КФХ, а на самом деле станет "дачным". Кстати, совсем не означает, что собственник фермер, если земля дана под КФХ.

Что касается непосредственно строительства. "Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий" (гл.4, п.2 Закона о КФХ).

Так что не только теплицы могут быть названы зданиями, которые необходимы для фермерского хозяйства, но и жилой дом. После того, как получено разрешение на строительство, нужно начать строить в течение трех лет. В том случае, если стройка началась до получения градостроительной документации, то проект нужно делать уже после того, как закончено возведение объекта. В таком случае процедура обойдется дешевле, так как не будет несоответствий между предварительными требованиями и реальной застройкой. Но не забывайте, что все это достигается, только если заранее учтены и соблюдены все СНиПы.

Таким образом, КФХ полностью подходит для создания родового поместья, потому что на данной форме земельного участка можно получить разрешение на строительство и регистрацию постоянного места жительства. Ну а в дальнейшем и подведения инженерных сетей. И владелец КХФ не обязательно должен быть фермером, поэтому выращивание сельхозпродукции не предусмотрено.

http://www.narzem.ru/naznachenie.html

Аренда земель сельхозназначения: как переоформить статус

Казалось бы, сделки с землей, а в частности, все, что связано с арендой земли сельхозназначения, регламентировано в Земельном кодексе РФ, который вступил в силу 24.10.08 г. Но на практике все не так просто: владельцы земельных долей и участков продолжают сталкиваться со сложными ситуациями. Регулярно всплывают «мины-ловушки», усложняющие жизнь тех, кто хотел бы переоформить арендованную землю на себя.

Одна из таких юридических ловушек – необходимость предоставить письменное согласие арендатора земельного надела, из которого нарезаются новые участки. Это условие оговорено в 4 пункте ст. 11.2. Земельного кодекса РФ. Отношение к данному пункту среди юристов весьма неоднозначное, некоторые даже считают, что такое требование не соответствует Конституции. Давайте попробуем разобраться на примере.

Вы надумали заняться фермерством и с этой целью взяли в субаренду земельный участок. Спустя какое-то время вы принимаете решение, официально закрепить свое право на обрабатываемую землю и стать землевладельцем. Или же продлить договор субаренды.

Для этого вам по месту жительства необходимо будет обратиться в юридический отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для того, чтобы официально зарегистрировать образование нового земельного участка. Кроме прочих документов вам будет необходимо предоставить чиновникам письменное согласие основного арендатора, у которого договор с государством, на выделение земельного участка. Перед тем, как вы отправитесь к юристам, желательно обговорить все важные моменты и найти обоюдовыгодное решение для участников планируемой сделки.

Дополнительное соглашение к действующему договору аренды

Сторонам рекомендуется заключить дополнительное соглашение, уточняющее действующий договор субаренды. В него необходимо внести измененное название объекта субаренды (а именно – кадастровый номер образуемого земельного участка).

Такое соглашение целесообразно заключить в следующих случаях:

  • оставшийся срок субаренды менее 5 лет (земля под пашню);
  • оставшийся срок субаренды менее 1 года (сенокосы, пастбища).

В качестве альтернативы допускается заключение нового договора субаренды на вновь образуемый земельный участок на оставшийся срок на обговоренных условиях.

При желании стороны могут увеличить срок субаренды или изменить какие-то условия договора.

Сделка с отменительным условием

В этом случае главный арендатор пишет заявление, что он согласен на образование земельного участка под отменительным условием (такая возможность оговорена в ч. 2 ст. 157 ГК РФ). Также в заявлении необходимо указать, что он не возражает против образования земельного участка при соблюдении следующих требований:

  • государственная регистрация права собственности на вновь образованный земельный участок осуществляется на его имя;
  • оформление дополнительного соглашения к действующему договору аренды или перезаключения договора аренды на земельный участок (это оговаривается в ч. 5 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»).

Но бывают случаи, когда главный арендатор по каким-либо причинам отказывается писать заявление. Что же в таких случаях можно предпринять? Тут всего два возможных пути:

  • Дождаться, когда у главного арендатора истечет срок аренды. После этого регистрировать землю на себя. За 3 месяца до момента прекращения договора вы должны будете письменно предупредить арендатора о том, что вы решили расторгнуть ваше соглашение. Но довольно часто ждать окончания срока договора аренды приходится 3-5, а то и более лет. Так что этот вариант для людей терпеливых и никуда не спешащих. А ведь время идет, и не исключено, что сделки с землей станет заключать еще сложнее, ведь не известно в какую сторону может измениться российское законодательство.
  • Подать в суд иск об образовании земельного участка. Неплохо, чтобы у вас был документ, подтверждающий, что ответчик отказал вам в письменном согласии на образование нового земельного участка. Подобный иск считается неимущественным; государственная пошлина начисляется из расчета 200 рублей за каждое требование, указанное в исковом заявлении. Будьте внимательны, не забудьте проконсультироваться с адвокатом, чтобы впоследствии не дать повода вашему оппоненту подать встречный иск о признании сделки недействительной. Этот вариант подойдет для людей активных и прагматичных, предпочитающих как можно быстрее переоформить землю в собственность.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)

Вид разрешенного использования участка

Вы здесь

Вопросы задавать можно только после регистрации. Войдите или зарегистрируйтесь, пожалуйста.

Все сложности в оформлении земельного участка для застройки происходят из-за не знания закона.

В Земельном Кодексе имеется такое понятие, как категория земли, состоящая из следующих видов:

* земли сельскохозяйственного назначения

* земли лесного и водного фонда

Также существует термин «вид разрешенного использования» или целевое назначение. Вид разрешенного использования должен быть у каждого земельного участка вне зависимости, к какой категории он относится.

В настоящее время земельные участки приобретаются в основном для строительства поселков, а так как на рынке недвижимости в большинстве присутствует земля сельхозназначения, рассмотрим виды разрешенного использования в рамках этой категории:

* Для ведения сельскохозяйственного производства

* Для ведения личного подсобного или крестьянско — фермерского хозяйства с правом или без права возведения некапитального жилого строения, без права регистрации

* Для садоводства или огородничества позволяет строить индивидуальные жилищные дома, но без права регистрации

* Для дачного строительства с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем

Большинство покупателей не знают, что для строительства загородного поселка не нужно переводить землю из категории сельскохозяйственного назначения в другую, достаточно изменить вид разрешенного использования и построить поселок с гарантированной пропиской для будущих жителей.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка достаточно трудоемкий процесс, связанный со сбором большого пакета документов и согласований в различных государственных инстанциях. Но данная процедура обходится значительно дешевле и оформляется быстрее, чем перевод земли в другую категорию.

КЛАССИФИКАТОР ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ

В настоящем Классификаторе перечислены категории и виды разрешенного использования земель в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Классификатор предназначен для информационного обеспечения деятельности Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Московской области, федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Московской области, Московской областной регистрационной палаты, связанной с ведением государственного земельного кадастра и государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

Классификатор разработан Московской областной регистрационной палатой совместно с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по московской области и федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Московской области.

сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений,

предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные

угодья (земельные участки — пашни, сенокосы, пастбища, участки, занятые

многолетними насаждениями, в том числе садами, виноградниками)

выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных

сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом

возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем)

участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха

(с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем

и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания

плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных

культур и картофеля)

участки под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для

производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной

участки для строительства промышленных объектов и иных

несельскохозяйственных нужд (линии электропередачи, связи,

автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и др.)

© 2008 Воложанина Е.Л. Информация должна быть ДОСТУПНОЙ, ОТКРЫТОЙ и БЕСПЛАТНОЙ, поэтому перепечатка материалов портала приветствуется с обязательным указанием ссылки на ФЕРМЕР.RU ®

http://fermer.ru/content/vid-razreshennogo-ispolzovaniya-uchastka-38710